Attention à la rédaction de la clause de faculté de substitution (promesse de vente), celle-ci peut perdre son efficacité en l’absence de précisions. La substitution ne peut intervenir que pendant la durée de validité de la promesse unilatérale de vente si l’acte notarié comporte un terme précis. En la cause, rien n’établit que la substitution est intervenue avant la date d’expiration de la promesse unilatérale de vente, elle a donc été écartée.
Paiement de l’indemnité d’immobilisation
Dans cette affaire, s’agissant de la demande des bénéficiaires en paiement de l’indemnité d’immobilisation dirigée contre la SA DEFREP, la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2018 prévoyait une clause de faculté de substitution, rédigée de la façon suivante :
« La réalisation de la présente promesse de vente pourra avoir lieu au profit du BENEFICIAIRE ou au profit de toute autre personne physique ou morale qu’il substituera dans ses droits dans la présente promesse, mais dans ce cas le BENEFICIAIRE originiaire restera tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix, des frais et à l’exécution des conditions et charges.
Si l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation est applicable aux présentes, le bénéficiaire substitué aura un droit de rétractation en application dudit article.
L’exercice par le bénéficiaire substitué de ce droit n’impliquera pas rétractation du BENEFICIAIRE originaire, seule la substitution étant dans ce cas caduque.
Afin de permettre au bénéficiaire substitué d’exercer éventuellement son droit de rétractation avant la date d’expiration de la présente promesse de vente, le BENEFICIAIRE reconnaît que la présente faculté de substitution devra être exercée, à peine d’irrecevabilité, au plus tard quinze jours avant ladite date d’expiration ».
Il résulte de cette clause que le bénéficiaire substitué est donc tenu solidairement avec le bénéficiaire originaire au paiement de l’indemnité d’immobilisation.
La substitution du promettant
La SA DEFREP contestant s’être substitué à M. [L] [F] en qualité de bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, il appartient donc à Mme [W] [G] et M. [V] [G], en demande au paiement de l’indemnité d’immobilisation, de prouver ladite substitution.
Il apparaît que cette clause fait directement référence à une substitution intervenant non pas à la réitération de l’acte de vente, mais bien pendant le délai de validité de la promesse unilatérale de vente dès lors qu’elle exige que la substitution ne puisse avoir lieu, à peine d’irrecevabilité, moins de quinze jours avant la date d’expiration de cet avant-contrat. Il en résulte que le seul fait que la vente n’ait pas été réitéré n’a pu, en lui-même, empêcher la substitution de s’opérer.
Toutefois, la substitution n’a pu intervenir que pendant la durée de validité de la promesse unilatérale de vente. L’acte notarié comportait un terme au 16 septembre 2019.
La SA DEFREP soutient ne pas avoir accepté la substitution. La promesse unilatérale de vente ne précise pas les conditions formelles nécessaires à cette substitution, laquelle constitue donc un fait juridique pouvant être prouvé par tout moyen.
Mme [W] [G] et M. [V] [G] justifient d’un courrier de M. [L] [F] du 25 octobre 2019 adressé à la SA DEFREP lui donnant pouvoir de substitution. A lui seul, ce pouvoir émanant du bénéficiaire initial est effectivement insuffisant pour prouver l’acceptation par la SA DEFREP. Mme [W] [G] et M. [V] [G] produisent en outre un courriel en date du 14 avril 2020 du président de la SA DEFREP indiquant son intention d’acquérir le bien.
Ils produisent également un arrêté de transfert de permis de construire en date du 14 février 2020 transférant le permis de construire du 26 septembre 2019 accordé à M. [L] [F] à la SA DEFREP, l’arrêté mentionnant dans son visa une demande de permis de construire en date du 30 janvier 2020, et dans le cadre 1 une demande du « 8/11/19 » reçue le « 30/01/20 » formulée par la SA DEFREP.
Si ces mentions figurant à l’arrêté de transfert du permis de construire en date du 14 février 2020 corroborent que, bien qu’elle s’en défende, la SA DEFREP a entendu se comporter comme un bénéficiaire substitué, force est de constater qu’aucun élément n’établit que cette substitution est intervenue avant la date d’expiration de la promesse unilatérale de vente fixée au 16 septembre 2019.
Le pouvoir de M. [L] [F] en date du 25 octobre 2019, s’il ne démontre pas à lui seul une acceptation de la subsitution par la SA DEFREP, démontre en tout cas que cette subsitution n’a pu intervenir plus tôt, et ainsi pas avant l’expiration du terme de la promesse unilatérale de vente fixé au 16 septembre 2019.
Substitution privée d’effet
En effet, si la prorogation peut être tacite, elle ne peut intervenir qu’avant le terme de ladite promesse unilatérale de vente, et doit être prouvée. Les échanges de courriels qui sont produits, et notamment le courriel du 14 février 2020 du président de la SA DEFREP sont tous postérieurs, de plusieurs mois, au terme de la promesse unilatérale de vente fixé au 16 septembre 2019.
Or, il résulte de la clause indiquant que « le BENEFICIAIRE reconnaît que la présente faculté de substitution devra être exercée, à peine d’irrecevabilité, au plus tard quinze jours avant ladite date d’expiration », que l’absence de tout élément démontrant une prorogation, expresse ou tacite, du terme de la promesse unilatérale de vente pendant sa durée de validité conduit à juger qu’aucune subsitution valide de bénéficiaire n’est démontrée, peu important que la SA DEFREP se soit ensuite comportée comme un bénéficiaire substitué en déposant une demande de transfert de permis de construire.
